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So prüft ein KI-Agent Ihr Budget

Beispiel: Der Entwurf des Budgets 2027 für das Portfolio Süd soll am 28.10.2026 den Gesellschaftern vorgelegt werden. Der KI-Agent prüft jede Annahme gegen die Verträge und Ist-Zahlen und zeigt, was nicht passt.

  1. Entwurf

    Der Entwurf für das Budget 2027 ist eine Excel-Datei mit Mieteinnahmen, Kosten und Kapitaldienst je Objekt. Am 28.10.2026 soll er den Gesellschaftern vorgelegt werden.

  2. Verträge lesen

    Der KI-Agent liest Miet-, Darlehens- und Verwalterverträge sowie die aktuellen Berichte und findet alles, was das Budget berührt. Jede Fundstelle wird der Zelle zugeordnet, die sie betrifft.

  3. Prüfen

    Feste Regeln vergleichen jede Annahme mit den Fundstellen und den Ist-Zahlen. Vier Annahmen passen nicht, und jede Abweichung wird in Euro beziffert. Dazu kommt ein Risiko: Die Miete der Praxis ist ab Oktober nicht gesichert.

  4. Auswirkung

    Mit den Korrekturen sinkt der DSCR von 1,53 auf 1,42, vor allem wegen der auslaufenden Zinsbindung. Der Puffer bis zur Covenant-Grenze schrumpft von 18 % auf 12 %.

  5. Entscheiden

    Der KI-Agent ändert nichts selbst, Sie entscheiden. Im Beispiel übernehmen Sie die vier Korrekturen und vermerken das Risiko der Praxis. Erst danach geht die zweite Version an die Gesellschafter.

Beispiel

Beispiel

Portfolio Süd · Prüfung des Budgets 2027

Prüfung des Entwurfs vom 16.10.2026 vor der Gesellschafterversammlung

Objekte
6
Hinweise
5
Geprüfte Dokumente
9
Geprüft
19.10.2026

Ergebnis

Position 2027EntwurfNach PrüfungGeprüftDifferenz
Mieteinnahmen1.284.180 €1.275.000 €−9.180 €
Nicht umlagefähige Kosten139.882 €124.570 €−15.312 €
Nettomieteinnahmen (NOI)1.144.298 €1.150.430 €+6.132 €
Kapitaldienst749.718 €810.670 €+60.952 €
Cashflow nach Kapitaldienst394.580 €339.760 €−54.820 €
DSCR (Covenant ≥ 1,25)1,531,42−0,11

Der Puffer bis zur Covenant-Grenze sinkt von 18 % auf 12 % der Nettomieteinnahmen. Fällt die Miete der Praxis ab Oktober weg, läge der DSCR bei 1,41.

Hinweise

  1. Portfolio · Kapitaldienst

    Zinsbindung endet im Budgetjahr

    Das Budget rechnet das ganze Jahr mit 3,45 % Zins. Laut Darlehensvertrag endet die Zinsbindung am 30.06.2027, und das indikative Angebot der Bank für die Anschlussfinanzierung liegt bei 4,35 %.

    Darlehensvertrag, § 4 · Indikatives Angebot der Bank vom 12.10.2026

    belastet−60.952 €

  2. Schillerstraße 22 · Nicht umlagefähige Kosten

    Einmalige Dachreparatur ins neue Jahr übernommen

    Die Kosten der Schillerstraße sind aus den Ist-Kosten von 2026 hochgerechnet. Darin steckt die Dachreparatur nach dem Sturm über 26.400 €. Sie fällt im neuen Jahr nicht wieder an.

    Ist-Kosten 2026 · Rechnung Dachreparatur, Schillerstraße 22

    entlastet+26.400 €

  3. Ahornweg 11–15 · Nicht umlagefähige Kosten

    Verwaltungskosten als Monatswert eingetragen

    Für den Ahornweg stehen 1.008 € Verwaltungskosten im Budget. Das ist der Betrag für einen Monat. Laut Verwaltervertrag sind es im Jahr 12.096 €.

    Verwaltervertrag Ahornweg, § 7 · Budget-Entwurf, Blatt Kosten, Zeile 14

    belastet−11.088 €

  4. Lindenallee 4 · Mieteinnahmen

    Laden ab Januar zur alten Miete eingeplant

    Das Budget rechnet mit der bisherigen Miete von 2.790 € im Monat ab dem 1. Januar. Laut Maklerbericht ist eine Neuvermietung frühestens zum 01.01.2027 möglich, beide Interessenten wünschen drei mietfreie Monate, und die Zielmiete liegt bei 15,00 €/m².

    Maklerbericht vom 24.09.2026 · Maklerauftrag vom 12.04.2026

    belastet−9.180 €

  5. Lindenallee 4 · Mieteinnahmen

    Mietvertrag der Praxis endet im September

    Das Budget rechnet mit der Miete der Praxis für das ganze Jahr. Der Mietvertrag endet am 30.09.2027, und die Praxis hat ihre Verlängerungsoption noch nicht ausgeübt. Die Frist dafür endet am 31.03.2027. Bis dahin bleibt die Miete ab Oktober ein Risiko.

    Mietvertrag Praxis, § 3

    Risiko−5.460 €

Der KI-Agent hat die Verträge und Berichte gelesen und die Hinweise formuliert. Alle Beträge sind nach festen, dokumentierten Regeln berechnet und zeigen die Wirkung auf den Cashflow 2027. Er ändert nichts am Budget. Sie entscheiden, welche Hinweise Sie übernehmen.

Wann geht Ihr nächstes Budget an Gesellschafter oder Investoren?

Im Erstgespräch klären wir gemeinsam, wie Ihr Budget heute entsteht und welche Verträge und Zahlen ein KI-Agent dagegen prüfen sollte.

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