Beispiel: Portfolio Süd · Quartalsbericht Q3 2026
Bericht an finanzierende Bank und Eigentümer
Kennzahlen
| Kennzahl | Q3 2026 | Q2 2026 | Budget Q3 |
|---|---|---|---|
| Vermietungsquote (Fläche) | 96,3 % | 98,4 % | 99,3 % |
| Ist-Miete p. a. (Stichtag) | 1.229.340 € | 1.256.292 € | – |
| Mieteinnahmen im Quartal | 312.249 € | 314.073 € | 317.985 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | 57.683 € | 31.002 € | 32.008 € |
| Nettomieteinnahmen (NOI) | 254.566 € | 283.071 € | 285.977 € |
| Mietrückstände (Stichtag) | 23.400 € | 31.900 € | – |
Covenants
| Covenant | Grenze | Q3 2026 | Q2 2026 | Status |
|---|---|---|---|---|
| DSCRNettomieteinnahmen / Kapitaldienst | mindestens 1,25 | 1,34 | 1,49 | eingehalten |
| LTVDarlehensstand / Marktwert | höchstens 60 % | 50,1 % | 50,4 % | eingehalten |
- Darlehensstand 30.09.2026
- 13.790.000 €
- Kapitaldienst Q3
- 189.543 €
- Marktwert (31.12.2025)
- 27.500.000 €
- Puffer bis zur DSCR-Grenze
- 7 % der Nettomieteinnahmen
1,21,31,41,5Covenant-Grenze 1,251,41 Q2 20251,43 Q3 20251,42 Q4 20251,46 Q1 20261,49 Q2 20261,34 Q3 20261,48 ohne Dachreparatur1,341,48
Der offene Punkt zeigt den DSCR ohne die einmalige Dachreparatur in der Schillerstraße 22.
Objekte
- Lindenallee 4
- Ahornweg 11–15
- Schillerstraße 22
- Am Mühlbach 7
- Gartenstraße 40
- Bahnhofstraße 9
| Objekt | Einheiten | Fläche | Vermietung | Mieteinnahmen Q3Miete Q3 | Budget Q3 | AbweichungAbw. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lindenallee 4Augsburg · Baujahr 1962 | 18 | 1.495 m² | 88,0 % | 46.679 € | 52.359 € | −10,8 % |
| Ahornweg 11–15Regensburg · Baujahr 1994 | 36 | 2.539 m² | 96,3 % | 89.210 € | 89.880 € | −0,7 % |
| Schillerstraße 22Ulm · Baujahr 1958 | 14 | 975 m² | 100,0 % | 30.727 € | 30.373 € | +1,2 % |
| Am Mühlbach 7Freising · Baujahr 2004 | 20 | 1.380 m² | 100,0 % | 56.472 € | 56.094 € | +0,7 % |
| Gartenstraße 40Ingolstadt · Baujahr 1972 | 25 | 1.704 m² | 96,1 % | 54.154 € | 54.348 € | −0,4 % |
| Bahnhofstraße 9Landshut · Baujahr 1928 | 12 | 1.014 m² | 100,0 % | 35.007 € | 34.931 € | +0,2 % |
| Portfolio | 125 | 9.107 m² | 96,3 % | 312.249 € | 317.985 € | −1,8 % |
Soll-Ist-Vergleich
| Position | Abweichung | Erläuterung |
|---|---|---|
| MieteinnahmenLindenallee 4 | −5.580 € | Die Ladenfläche steht seit dem 1. August leer. Der Leerstand war nicht budgetiert. |
| InstandhaltungSchillerstraße 22 | −26.400 € | Nach dem Sturm im Juli musste das Dach repariert werden. Der Schaden ist bei der Gebäudeversicherung gemeldet. |
| MieteinnahmenBahnhofstraße 9 | +179 € | Die Indexanpassung für das Café fiel mit 4,1 % höher aus als die budgetierten 2 %. |
| MieteinnahmenAm Mühlbach 7 | +445 € | Zwei Wohnungen wurden zum 1. Juli ohne Leerstand und rund 9 % teurer neu vermietet. |
| MieteinnahmenSchillerstraße 22 | +243 € | Die im zweiten Quartal leere Wohnung ist seit dem 1. Juli rund 11 % teurer vermietet. |
| Mieteinnahmenmehrere Objekte | +770 € | Für 10 Wohnungen gilt seit dem 1. August eine Mieterhöhung nach Mietspiegel um 6 %. |
Einordnung und Ausblick
Die KI hat die Erläuterungen und diese Einordnung aus den berechneten Zahlen entworfen. Das Asset Management hat sie am 06.10.2026 geprüft, angepasst und freigegeben.
Die Vermietungsquote sinkt im dritten Quartal von 98,4 % auf 96,3 %, weil die Ladenfläche in der Lindenallee 4 (180 m²) seit dem 1. August leer steht. Die Mieteinnahmen liegen deshalb mit 312.249 € um 5.736 € unter Budget. Ohne diesen Leerstand lägen sie fast genau im Budget (156 € darunter). Positiv wirken vor allem die Indexanpassung in der Bahnhofstraße 9, Mieterhöhungen nach Mietspiegel und Neuvermietungen in Freising und Ulm.
Die nicht umlagefähigen Kosten übersteigen das Budget um 25.675 €. Der größte Posten ist die Dachreparatur in der Schillerstraße 22 nach dem Sturm im Juli (26.400 €). Der Schaden ist bei der Gebäudeversicherung gemeldet, und über die Erstattung ist noch nicht entschieden.
Beide Covenants sind eingehalten. Der DSCR liegt bei 1,34 (Grenze 1,25), sodass die Nettomieteinnahmen um 7 % sinken könnten, bevor die Grenze erreicht wäre. Der Puffer ist knapp, weil die Dachreparatur das Quartal einmalig belastet. Ohne sie läge der DSCR bei 1,48. Der LTV liegt bei 50,1 % (Grenze 60 %). Die Mietrückstände sind von 31.900 € auf 23.400 € gesunken, nachdem mit einem Mieter im Ahornweg eine Ratenzahlung vereinbart wurde.
Für die Ladenfläche gibt es zwei Interessenten, mit denen Besichtigungen im Oktober vereinbart sind. Das Asset Management rechnet frühestens zum 1. Januar 2027 mit einer Nachvermietung.